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弁護士紹介

高木 秀治

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経歴

2002年日本大学理工学部海洋建築工学科(ウォーターフロント研究室)卒業
2002年マンションデベロッパーの施工管理部勤務
2005年大宮法科大学院入学
2008年大宮法科大学院卒業、司法試験合格、司法修習(62期)
2009年弁護士登録(第二東京弁護士会所属)
2009年欠陥住宅被害関東連絡協議会入会
2013年消費者機構日本 建築請負事業者の事案別検討チーム参画
2014年欠陥住宅被害関東連絡協議会 事務局長就任(2022年退任)
2014年欠陥住宅被害全国連絡協議会 幹事就任
2015年株式会社県民共済住宅の壁量不足問題につき第三者委員会の委員就任 調査報告書の提出 
2017年第二東京弁護士会 住宅紛争審査会運営委員会 副委員長就任
2018年第二東京弁護士会 住宅紛争審査会 紛争処理委員就任
2019年新宿区建築審査会 専門調査員就任
2021年渋谷区建築審査会 専門調査員就任
2022年東京都建築審査会 専門調査員就任

得意分野

・建築紛争、欠陥住宅、欠陥リフォーム
 必要に応じて、建築士や地盤品質判定士などの専門家と協力して問題の解決に当たります。地盤の問題は、さらに専門性が極めて高い分野ですので、地盤品質判定士などの専門家と協力して問題の解決に当たります。
・不動産取引の問題
 裁判例を分析して、専門的知見をもとに、リスクの説明や問題の解決に当たります。
・建築・住宅の問題に関する第三者委員会
 不祥事を起こした建築会社としては、消費者の立場に立った専門家を委員に選任し、消費者に代わって徹底調査を行わせる姿勢が重要になります。
・マンション管理・管理組合の問題に関する外部調査・意見書作成
 企業の第三者委員会として活動した知見を生かして、マンション管理や管理組合の問題に関する外部調査、意見書作成を行った実績があります。

トピックス

2015年10月20日
NHKクローズアップ現代「『傾いた』マンション 相次ぐ欠陥工事はなぜ」出演
2015年10月27日
NHKラジオ先読み!「マンション傾斜問題波紋広がる 暮らしと安全を守るには」出演
2015年11月18日
NHKあさイチ「あなたの家は大丈夫?!欠陥住宅トラブル」出演
2017年6月14日
NHKニュース シブ5時 サブリース契約に関するインタビュー出演
2017年6月27日
地盤工学会・地盤品質判定士協議会共催の「宅地地盤の評価に関する最近の知見講習会」内
「地盤に関わる訴訟事例から見た地盤分野特有の課題」講演
2017年9月22日
日経ホームビルダー第220号48頁「“契約の虎の巻”が標的に 消費者団体が是正申入れ」
インタビュー記事が掲載
2018年3月6日
第二東京弁護士会主催の会員向け研修会「大規模地震等被災時の住宅紛争に関する判例解説」内
「地震による地盤の液状化」講演
2019年1月15日
一戸建て購入検討者を応援する口コミ掲示板サイト「e戸建て」内
特別企画住宅コラム「欠陥住宅裁判で負けないための被害者の心得」掲載開始
2019年3月7日
第二東京弁護士会主催の会員向け研修会「使おう、住宅紛争審査会!」内
「紛争解決事例(モデルケース)」解説
2022年1月29日
地盤品質判定士会主催の「地盤品質セミナー」内
「地盤に起因する建築紛争について-地盤品質判定士への期待-」講演

建築紛争の事例紹介

ホールダウン金物折り曲げ事件

事件受任に至るまで
 本件は、業者から売買契約で購入した木造2階建ての新築建物について、建物が擁壁の上にあり、その建物の基礎が擁壁外面の際(キワ)まで張り出す形の跳ね出し基礎となっており、設計を行った建築士の話では、そこで使用されているホールダウン金物が、跳ね出し基礎の形状に沿って90度に折り曲げて施工されているという問題がありました。(ホールダウン金物とは、柱と土台または梁を接合するための金物で、地震等の外力によって柱が土台などから抜けてしまうのを防ぐ役割をもつ構造上重要な金物です。)また、設計図面に記載されている基礎の一部が実際には施工されておらず、擁壁の上に柱が直に載っているなどの問題もありました。 他にも細かな瑕疵はありましたが、大きな問題は基礎部分にあり、設計上及び施工上の瑕疵があることは明らかでした。
 購入者は、売主(設計者・施工者)に対し、問題がある基礎部分のやり直し工事を求めましたが、売主は、ホールダウン金物を折り曲げて使用しても問題はなく、補修するにしても追加のボルトとナットで締め付ければ足りるという回答でした。
 そこで、私は、訴訟事件として受任し、基礎のやり直し工事を前提とする補修費用、補修工事期間中の仮住まい費用、引越費用、慰謝料、瑕疵の調査費用、弁護士費用などの損害賠償を求める訴訟を提起しました。

訴訟の流れ
 被告は当初、訴訟でも瑕疵の有無を争っていましたが、早い段階で当方が主張するほとんどの瑕疵を認めて、主要な争点は損害論に移行しました。
 本件では、補修費用の立証にとても悩みました。想定される補修方法は、建物の基礎から上の上屋部分を仮受け柱で一時的に支えて、その間に基礎を斫り、ホールダウン金物を入れて、新たに基礎を作り直すというもので、施工の難度が非常に高いものでした。そのため、通常の工事単価では足りず、実際の工事単価はその何倍もかかることが想定されました。しかし、それがいくらになるのか、実際に補修工事を引き受けてくれる業者が見積りを行わなければ、正確な金額が分かりません。
 ところが、瑕疵がある物件を補修する場合で、とくに施工難度が高いときは、補修工事を引き受けてくれる業者を探すのにとても苦労します。裁判係属中となるとなおさらです。現に、依頼者は5社以上の業者に補修工事の見積りを依頼しましたが、全て断られてしまいました。
 そこで、やむなく、被告が補修することで事件を解決するという方法を探りました。
 しかし、難度の高い施工を被告が行うとなると、さらなる問題が発生するおそれがあるので、第三者の建築士が補修工事の設計責任を負い、別の建築士が工事監理(設計図書通りに工事が実施されていることを確認すること)責任を負い、被告がこれら設計料及び工事監理料を支払うことを条件としました。
 最終的には、上記条件に加えて、被告が、補修工事の設計及び施工上の瑕疵担保責任を負うこと、補修工事期間中の仮住まい費用、引越費用、瑕疵の調査費用の全額を負担することで和解が成立しました。
 訴訟提起から和解成立までの期間は約1年1か月でした。

コメント
 瑕疵の補修工事の見積りを行う場合、通常の工事単価よりも高くなることがあります。その理由としては、本件のように、既存建物が存在する状態で工事を行うことで施工難度が高くなることが考えられます。その他には、補修範囲が狭い部分に限られる工事が多いけれど、通常の工事と同様に職人等の人件費がかかるので、その分㎡単価が上昇すること、引受業者が少なく競争原理が働かないことなどが考えられます。
 本件の補修工事は、施工難度が極めて高いものでしたが、無事に工事完了の報告があり、事件解決に至りました。
  
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建築コラム

第1回 「立証責任」から考える建築訴訟の仕組み

効果的な主張とは

相談者から、交渉や訴訟の場で「業者の嘘を暴きたい、不誠実さを示したい、対応の悪さを明らかにしたい」と相談されることがあります。このような主張は果たして効果的でしょうか。

効果的な主張が何かを考える場合、まずは「立証責任」という裁判上のルールを理解することが重要です。

民事裁判では、必ずしも真実が明らかになるわけではありません。裁判所は、当事者間に争いのある事実を「証拠」によって判断しますが、証拠がない場合には判断に困ります。しかし、「証拠がないのでどちらとも判断できません」と言ってしまうと、当事者間の争いは永久に解決できなくなってしまいます。

そこで、裁判所の判断基準として、「立証責任」というルールが設けられました。これは、権利を主張する者が、その権利を裏付ける事実を証拠によって証明しなければならないという責任で、この証明に失敗すると、裁判所は権利を主張する者の請求を排斥できるのです。

したがって、民事裁判では、権利を主張する者が証拠の山を積み上げて立証活動を行い、この山が一定のラインを超えれば、立証責任を果たしたものとして、裁判所に請求が認められることになります。

これに対して、相手方は、「この証拠は信用できない」などと主張して、請求者が築き上げた証拠の山を崩す防御活動を行います。これを反証と言います。

このように、裁判所は、「当事者のどちらの主張が正しいか、正しい方を勝たせよう」と考えているのではなく、「請求者は立証責任を果たしているか、果たしていれば勝たせよう」と考えているのです。

さて、最初の問いに戻りましょう。「業者の嘘を暴く、不誠実さを示す、対応の悪さを明らかにする」という主張は効果的でしょうか。もうお分かりですね。

欠陥住宅裁判で業者の瑕疵担保責任を追及する場合、立証責任を負っているのは被害者です。被害者が立証しなければならないのは「欠陥(瑕疵)」です。「嘘つき、不誠実、対応が悪い」という業者の悪性格的な立証は、「欠陥(瑕疵)」の立証には直接役に立ちません。立証の山を崩すという業者の反証を弱める程度です。いくら悪性格立証に成功したところで、「欠陥(瑕疵)」の立証に失敗すれば負けてしまうのです。

冷静に考えれば当たり前のことかもしれませんが、感情的な対立の激しい欠陥住宅裁判では、実際に被害を被った側はどうしても業者の悪性格立証に注力しがちで、その結果、「欠陥(瑕疵)」の主張立証が十分に裁判所に伝わらずに負けてしまうことが少なくありません。

「立証責任」は裁判上のルールですが、効果的な主張を考えた場合、交渉でも同じことが言えます。被害者の「欠陥(瑕疵)」の主張立証がしっかりしていれば、交渉の場でも業者にとっては脅威です。これに対して、「嘘つき、不誠実、対応が悪い」と声高に主張したところで、業者にはほとんど効果がありません。むしろクレーマー扱いされるおそれがある分だけ逆効果と言えます。

被害者側が負けないためには、主張する中身を冷静に吟味する必要があるのです。

なぜ欠陥住宅裁判で被害者側が勝つのが難しいのか

「立証責任」のルールによれば、権利を主張する者が、その権利を裏付ける事実を証拠によって証明できれば勝ちます。そして、欠陥住宅裁判で被害者が立証しなければならないのは「欠陥(瑕疵)」であることはすでに学びました。では「証拠」は何でしょうか。

欠陥住宅の被害者にとって最大の証拠は、まさに「欠陥住宅そのもの」です。

しかし、他方で、欠陥住宅裁判では被害者側が勝つのが難しいという話を耳にします。なぜ最大の証拠を握っているはずの被害者側が勝てないのでしょうか。

その1つの答えを「立証責任」から考えてみましょう。立証とは、証拠によってある事実を証明することです。証明したと言えるには、当然のことながら、裁判所に理解してもらう必要があります。「よく分からない」と思われてしまうと「立証責任」を果たしていなものとして負けてしまいます。

この「立証責任」のルールは、離婚事件や契約トラブルなどの一般の民事事件では上手く機能しています。

ところが、医療過誤や建築紛争などの専門性の高い事件では、その事件を理解すること自体が難しいので、その分「立証責任」を果たす難度が高くなり、被害者側が勝つのが難しくなってしまうのです。ここに当事者間の不均衡が生じます。

この点、医療過誤事件では、「立証責任」を病院側に事実上転換することが裁判で認められており、当事者間の不均衡がある程度是正されています。

ところが、建築紛争の裁判では、何故か「立証責任」の事実上の転換という概念が認められておらず、当事者間の不均衡が残ったままです(裁判官が執筆した論考などでは、特定の欠陥現象があれば概括的な施工不良の事実が推認される旨の記述はありますが、実際の裁判で「立証責任」の事実上の転換が認められた例は寡聞にして知りません。)。

また、住宅の「欠陥(瑕疵)」は、建物の内部や地盤の中など、直接目に見えない箇所にあることが多く、さらには建築士や地盤品質判定士等の専門家の協力も必要となるなど、立証すること自体の苦労もあります。このような仕組みのため、欠陥住宅裁判で被害者側が立証責任を果たすのは容易ではなく、勝つことが難しいのです。

以上の説明は、欠陥住宅の被害者にとっては非常に辛い話だと思います。

しかし、それでも被害者側が裁判で負けないためのノウハウというのはあります。次回からもう少し具体的にお話ししていきたいと思います。

>>第2回 「欠陥(瑕疵)」の考え方 前編にすすむ

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